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房地产“成本加成”的售价,税务部门认可吗

 作者: 日期:2022/9/27 点击:138

近期房地产开发企业遇到这样的问题,转让未完工产品,采用组成计税价格方法计算确认转让销售价格,那如何确认销售价格成为企业的一个困惑。

  案例

  甲房地产开发企业2021年通过招拍挂取得土地使用权,支付土地出让金8000万元,同年进行开发,发生建设成本5000万元,并计入开发成本核算。2022年由于资金紧张,将项目整体转让给乙公司,采用组成计税价格的方法,成本利润率10%,采用组成计税方法确认销售价格为:成本*(1+成本利润率)。

  在实务操作中,关于如何确认组成计税价格的中成本存在争议。

  第一种观点:作为甲公司来说,账面开发成本为(土地成本+建设成本),故组成计税价格为:(8000+5000)*(1+10%)=14,300万元;

  第二种观点:作为甲公司来说,账面成本为(土地成本+建设成本-土地抵减的销项税额),故组成计税价格为:(8000+5000-8000/1.09*9%)*(1+10%)=13,573.40万元

  两种观点的争议点,主要在于甲公司转让的房地产项目为新项目,甲公司取得土地时,由于政府无法开具增值税专用发票,开具的为土地出让金专用票据,故8000万元土地成本为土地出让金票据价款的全部成本,而建设成本发生时取得增值税专用发票,故5000万元为不含税成本。

  第一种观点认为:无论取得土地出让金票据还是增值税专用发票,计入开发成本金额为组成计税价格的计算基数,与取得何种票据无关;

  第二种观点认为:首先,根据国家税务总局16年18号公告,在计算销项税额时,可以扣除对应的土地价款。按照文件精神,由于政府无法开具增值税专用发票,故在计算销项税额时,可以抵减土地就价款。然后,根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)文件规定:企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”,贷记“主营业务成本”等科目。在确认成本时,土地抵减的增值税,已经冲减成本。故在确认组成计税价格的成本时,应当剔除土地抵减的增值税。

  综上所述,两种观点的不同,直接导致企业的增值税、企业所得税、土地增值税的税负不同,实务中,建议企业与主管税务机关提前做好沟通工作,避免带来涉税风险。

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