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房地产转让在建工程,如何确定计算销项税额?

作者:     日期: 2022/8/29    点击率: 623     文字大小:      

 近期很多房地产客户咨询关于转让在建工程时,在计算销项税额时,究竟能否扣除土地价款?其实,这个问题主要是针对房地产企业转让营改增后项目进行讨论,本以这是有准确答案的问题,但是,最近听到了不同声音和疑问,那小编带大家一起分析下。

  案例

  甲房地产公司为一般纳税人,2017年通过招拍挂手续取得目标地块土地使用权1000万元,2020年正式开工建设,2021年5月共计发生建设成本500万元。甲公司将项目转让给乙公司,项目转让价款5000万元。甲公司如何计算销项税额?

  分析:很多人认为甲公司转让的是未完工的在建工程项目,而非自行开发的完工产品,认为后续乙公司若继续进行项目开发,则将会重复抵减土地价款。因此不能按照(国家税务总局公告2016年第18号)规定,在计算销项税额时,可以扣除对应的土地价款。

  但是,小编认为甲公司转让在建工程,在计算销项税额时,可以扣除对应的土地价款。即甲公司确认的增值税销项税额为:

  (5000-1000)/(1+9%)*9%=330.28万元。

  1.房地产企业销售项目,无论项是转让完工产品还是转让未完工产品,与计算销项税额时,均可扣除对应的土地价款,即便销售的为在建工程项目,也是属于项目所有权的整体销售和转移,在转让环节,完成项目的整体销售行为。

  2.从增值税的整体抵扣链条来看,甲公司支付的土地价款,取得是政府开具的土地出让金票据,政府部门无法开具增值税专用发票,导致甲公司无法取得合规的增值税专用发票进行抵扣,故会导致甲公司增值税抵扣链条中断,税务总局发布的(国家税务总局公告2016年第18号)文件规定,完善了增值税的整体抵扣链条。

  3.无论后续乙公司继续开发房地产项目,作为乙公司而言,是取得的在建工程项目,而非单纯的土地使用权,甲公司将项目整体转让给乙公司时,向乙公司开具项目“转让不动产”增值税专用发票,乙公司取得专票,可以作为进项税抵扣即可,此时与土地价款无关,故不存在重复抵减土地价款的问题。

  4.针对房地产企业转让在建工程项目,适用一般计税方法,在计算销项税额时,能否扣除对应的土地价款,国家税务总局2018年第二季度政策解读现场给予明确回复:

  问题:我们是一家房地产企业,近期准备转让一个尚未完工的在建工程项目,这个项目适用增值税般计税方法。转让该在建I程项目,对应的土地价款允不允许差额扣除?如何扣除?

  回复:房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程,该工程项目适用一般计税方法的,以取得的全部价款和价外费用,一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

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